Как мы считаем

Оценка цены квартиры

Оценка показывает, сколько, судя по другим квартирам, стоила бы эта квартира в её ЖК. Мы считаем её моделью по квартирам того же ЖК и города: учитываем площадь, число комнат, этаж, отделку, срок сдачи, а также дом и сам ЖК. Из этого получается оценка в рублях и коридор вокруг неё — разброс цен, который для таких квартир обычен. Если цена внутри коридора, пишем «цена в коридоре оценки».

Слова «цена ниже оценки по похожим квартирам ЖК» мы говорим не всякой квартире, которая дешевле оценки. Нужно, чтобы одновременно выполнялось всё:

• цена ниже коридора оценки;
• по цене за метр квартира входит в самую дешёвую четверть квартир своей комнатности в ЖК, и таких же по комнатности квартир, которые за метр стоят столько же или дешевле, в ЖК меньше десяти (если таких квартир в ЖК хотя бы три) — иначе это не находка, а одна из многих одинаково недорогих квартир;
• цена не прыгала резко (больше чем на 30% за одно изменение цены) за последние 4 недели.

Если модель и прямое сравнение с похожими квартирами ЖК не сходятся, слово «ниже» мы не говорим.

Слова «цена выше оценки» мы говорим, когда цена выше коридора; правила «самой дешёвой четверти» для них нет, но проверки на сильное отличие от оценки и на недавний скачок цены действуют так же. Оценки нет совсем, если в ЖК или в доме, где стоит квартира, меньше 5 квартир: по такому числу цен оценку не построить.

Для части квартир вместо оценки написано «Оценка уточняется». Так бывает, когда цена сильно отличается от оценки (больше чем на 30%) или от того, что модель умеет объяснить, — возможна ошибка в данных; когда модель и сравнение с соседями расходятся; когда цена недавно резко менялась. Мы предпочитаем проверить, а не пообещать: по такой квартире мы не делаем выводов, пока оценка не уточнится.

Оценки пересчитываем раз в неделю, после обновления каталога, и всегда пишем дату, на которую они посчитаны. Если цена в каталоге изменилась после пересчёта, оценку не показываем до следующего пересчёта.

Оценка — не цена предложения и не совет покупать или не покупать. Решение о покупке — за вами. Мы сравниваем квартиру только с похожими квартирами её же ЖК, а не со всем рынком, и не делаем выводов о рынке в целом. Точные цифры оценки — после входа по телефону.

Окружение

«Что рядом» с ЖК считаем по данным OpenStreetMap и обновляем раз в месяц. Школы, сады, поликлиники, аптеки, магазины, остановки, детские площадки и спорт считаем в радиусе 500 м и 1 км; расстояния до ближайшего — по прямой, не по дорогам. Остановки и входы в метро ближе ~60 м друг к другу считаем за одну.

ЖК описан одной точкой: у большого комплекса с несколькими корпусами и въездами расстояние до объекта может отличаться на сотни метров.

OpenStreetMap размечен неравномерно. Где объектов вокруг ЖК отмечено мало, пишем «данных мало», а не ноль. «Нет в радиусе» и «не нашли» говорим только там, где разметка вокруг ЖК подробная.

«Особенности окружения» — объекты, о которых полезно знать заранее: железная дорога, крупные магистрали, производственные зоны, кладбища, полигоны отходов, подстанции и очистные сооружения. Показываем, что именно и на каком расстоянии, после входа по телефону.

Школы, сады, поликлиники и другие объекты из счётчиков — расстояние от точки ЖК до точки внутри участка объекта (обычно около его середины); до ограды участка — как правило, на 50–150 м меньше. Парки, вода и особенности окружения — до ближайшей границы объекта. Пороги особенностей: ж/д и магистрали 200 м, подстанции 300 м, производственные зоны и кладбища 500 м, очистные 1 км, полигоны отходов 2 км. Всё — по прямой, не пешком.

Будущие станции метро — только в планах: по заявлениям властей, документам и прессе — источник у каждой станции, с датой проверки. Сроки строительства метро не раз переносились, поэтому это ориентир.

На карте окружения отмечены объекты OpenStreetMap с названиями; по запросу передадим этот слой на условиях ODbL: info@nextestate.ru. Особенности окружения показываются после входа по телефону.

Данные: © участники OpenStreetMap (в новой вкладке), лицензия ODbL.